Wybór systemu budowania
Do niedawna najbardziej powszechnym sposobem budowania było budowanie systemem gospodarczym, polegającym na samodzielnym angażowaniu przez inwestora ekip odpowiedzialnych za poszczególne etapy budowy. Sposób ten jest obciążony dużym ryzykiem popełnienia błędów, o ile inwestor nie posiada solidnej wiedzy i doświadczenia budowlanego. Metoda ta, choć z pozoru wydaje się najtańsza, prowadzi w rzeczywistości do tego, że ostateczny koszt budowy jest często znacznie wyższego od planowanego. Pozorna oszczędność na kosztach materiału czy tańszej ekipie powoduje często poważne i kosztowne problemy.
Druga możliwość to skorzystanie z usług dewelopera lub wykonawcy budującego dom "pod klucz". Rozwiązanie to najczęściej gwarantuje wyższą jakość, jednak jest relatywnie droższe. Zdarza się też, że inwestor ma wówczas niewielki wpływ na wybór rozwiązań technologicznych i funkcjonalnych a budynki powstają najczęściej w miejscach wskazanych przez dewelopera, co ogranicza możliwość wyboru lokalizacji. Ponadto często trzeba decydować się na konkretny, proponowany przez wykonawcę projekt.
Trzecia możliwość to samodzielne budowanie domu pod okiem wyspecjalizowanej firmy. Inwestor, który decyduje się na tą metodę ma gwarancję, że budowa będzie przebiegała prawidłowo, w cyklu dostosowanym do potrzeb i możliwości inwestora. Firmy oferujące tego typu usługi, gotowe są przeprowadzić inwestora przez cały proces inwestycyjny. W zależności od indywidualnych potrzeb może to być albo prowadzenie i realizacja ustalonych etapów budowy albo pełnienie roli konsultanta i koordynatora. W pierwszym przypadku firma realizuje określony umową zakres prac budowlanych, a później na zlecenie klienta nadzoruje pozostałą część robót prowadzoną we własnym zakresie przez inwestora lub przez wynajętych pracowników, dostarczając informacji niezbędnych na poszczególnych etapach budowy, pośrednicząc w zakupie materiałów budowlanych i wykończeniowych. Pełni też nadzór techniczny i sprawuje funkcję kierownika budowy. W drugim przypadku firma zajmuje się jedynie koordynacją i nadzorem budowy.
Wykonawca
Przed podjęciem decyzji o wyborze wykonawcy inwestor powinien sprawdzić jego referencje i wiarygodność. Wykonawca powinien mieć dużą praktykę zawodową i legitymować się uprawnieniami budowlanymi. Należy też sprawdzić formę prawną prowadzonej działalności gospodarczej oraz stan majątkowy firmy. Pożądane jest aby firma była ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Analizując ofertę firmy budowlanej należy zwrócić uwagę na kwalifikacje firmy i środki techniczne, jakimi dysponuje do prowadzenia robót. Istotny będzie też zakres doświadczenia zawodowego. Dobrze byłoby również osobiście obejrzeć obiekty zrealizowane przez kandydata na wykonawcę i zasięgnąć opinii ich użytkowników.
Po dokonaniu wyboru wykonawcy kolejnym ważnym krokiem jest zawarcie umowy na wykonanie robót budowlanych. Zawarcie takiej umowy nie jest obowiązkowe, ale bardzo wskazane w celu zapewnienia ochrony interesów zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Umowa musi określać w sposób jasny i precyzyjny prawa i obowiązki obu stron, aby a przedmiot umowy, powinien być szczegółowo opisany z zastrzeżeniem, że roboty muszą być prowadzone zgodnie z dokumentacją techniczną, która stanowi integralną część umowy. W umowie należy też dokładnie określić harmonogram robót i przewidywać sankcje za niewykonanie lub nierzetelne wykonanie podjętego zobowiązania. Umowę warto sporządzić pod okiem prawnika, bowiem brak przezorności może narazić inwestora na niepotrzebną stratę czasu i pieniędzy. Należy również pamiętać, że w przypadku samodzielnego organizowania prac inwestor zmuszony będzie do zawierania umów z kilkoma wykonawcami, reprezentującymi różne branże. Przy sporządzaniu umów należy żądać dostarczenia aktualnego odpisu z rejestru handlowego lub sądowego, gdy chodzi o spółki z ograniczona odpowiedzialnością i spółki akcyjne albo z ewidencji działalności gospodarczej lub administracyjnej, gdy chodzi o osoby fizyczne prowadzące działalność jednoosobowo lub w spółce cywilnej.
Materiały budowlane
Kolejnym, istotnym problemem jest sposób zaopatrzenia w materiały budowlane. Inwestor może kupić je sam według pisemnych wskazówek wykonawcy. Można też zlecić ten zakup wykonawcy, który wówczas odpowiada za ich jakość i przydatność. Skorzystanie możliwość tej drugiej możliwości może być jednak nieco kosztowniejsze.
Umowy, umowy...
Bardzo ważnym punktem umowy jest określenie przedmiotu umowy, czyli tego co i jak ma być zrobione. Zbytnia lakoniczność umowy w tym zakresie rodzi później najwięcej nieporozumień. Najlepiej w tej kwestii odnieść się do projektu budowlanego, który powinien być traktowany jako załącznik do umowy. Istotne jest także określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia robót, czy też ich etapów. Terminy te powinny być potwierdzone stosownym wpisem do dziennika budowy. Pozwoli to wykazać opóźnienia i może być przydatne w rozliczeniach końcowych.
Istotny jest również sposób określenia kosztów za wykonane usługi. Możliwe są dwa warianty – ryczałt albo cena kosztorysowa. W umowie ryczałtowej nie można zmienić ustalonej ceny za określone prace budowlane, stąd też trzeba je precyzyjnie opisać. W wypadku ceny kosztorysowej należy żądać przed zawarciem umowy sporządzenia kosztorysu inwestorskiego opartego o projekt i przewidywania co do rodzaju i zakresu robót, a następnie kosztorysu powykonawczego.
Warto też ustalić sposób płacenia. Należy absolutnie unikać płacenia „z góry”. Dobrym rozwiązaniem są natomiast pisemnie pokwitowane płatności ratalne za wykonanie konkretnych etapów robót, po wcześniejszym dokonaniu ich odbioru. Warunkiem dokonania odbioru jest bezusterkowe, właściwe wykonawstwo. W przypadku zauważenia ewentualnych usterek należy dokonać ich spisu i ustalić termin ich usunięcia a następnie ustalić termin kolejnego odbioru. Odbiór poszczególnych etapów budowy powinien następować w formie pisemnych protokołów. Warto zaznaczyć, że jeśli nie określono tego w umowie w sposób specjalny obowiązują ogólne zasady odpowiedzialności określone w Kodeksie Cywilnym. Można jednak umówić się z wykonawcą o kary umowne na wypadek niedotrzymania terminów, stwierdzenia wad lub odstąpienia od umowy z winy jednaj ze stron. Często w praktyce stawki kar umownych ustala się w na poziomie od 0,1% do 1% kwoty wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki. Na wypadek, gdyby ustalone kary umowne nie pokryły poniesionych strat, warto zagwarantować sobie w umowie prawo do odszkodowania uzupełniającego. Istnieją dwa systemy odpowiedzialności za wady - rękojmia i gwarancja. Na wykonane prace obowiązuje zwykle rękojmia roczna, licząc od daty odbioru robót a w odniesieniu do całego budynku okres rękojmi wynosi 3 lata. W umowie okres ten może jednak zostać przedłużony. Jeśli umowa nie zawiera odnośnego zapisu stosuje się postanowienia zawarte w Kodeksie Cywilnym. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę z tego, że pomimo odpowiednich zapisów prawnych, faktyczne możliwości wyegzekwowania odpowiedzialności są jednak mocno ograniczone. Dlatego warto dążyć do wybierania odpowiedniego i solidnego wykonawcy, który jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.
W wypadku zmian w umowie, dotyczących rozszerzenia zakresu robót, zmiany cen, terminów lub innych istotnych warunków umowy, należy sporządzić aneks do umowy wskazując, których punktów umowy on dotyczy. Aneks do umowy musi być podpisany przez osoby uprawnione do reprezentowania każdej z umawiających się stron.
Rozpoczynając budowę należy pamiętać o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy, ponieważ od chwili przekazania aż do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach ogólnych, odpowiedzialność za szkody powstałe przejętym terenie. Protokół powinien zawierać dokładny opis terenu, aby w przyszłości można było oszacować ewentualne szkody.
Ważnym dokumentem, który powinien być prowadzony na bieżąco podczas trwania budowy, jest harmonogram budowy, który w przypadku domu jednorodzinnego zawiera najbardziej istotne informacje dotyczące rodzaju prowadzonych prac, jej obmiar wyrażony w odpowiednich jednostkach oraz kalendarz, w którym oznacza się czas trwania poszczególnych robót i okres ich wykonywania. Można też umieścić adnotacje o rodzaju użytego sprzętu i czasie jego pracy. Harmonogram służy za podstawę rozliczenia robotników, pozwala na racjonalny przebieg zamierzonych prac, planowanie dostaw materiałów sprzętu na plac budowy a w razie opóźnień pozwala na z wyprzedzeniem na wprowadzanie korekt do zamówień materiałów. Harmonogram budowy ułatwia również inwestorowi lub inspektorowi nadzoru kontrolę postępu robót.
Na placu budowy
Teren budowy musi być ogrodzony i odpowiednio oznakowany żółtą tablicą informacyjną a tam gdzie nie można postawić ogrodzenia należy postawić tablice ostrzegawcze lub zapewnić stały nadzór osobowy. Wymagania te są zgodne z postanowieniami Prawa Budowlanego i przepisami BHP. Tablica informacyjna, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002r., powinna zawierać dane inwestora, rodzaj budowanego obiektu wraz z adresem, dane wykonawcy, numer zezwolenia na budowę, dane kierownika budowy i projektanta, podmiot nadzoru oraz dane inspektora. Tablica informacyjna ma kształt prostokąta o wymiarach 90cm x 70cm. Napisy na tablicy informacyjnej wykonuje się w sposób czytelny i trwały, na sztywnej płycie koloru żółtego, literami i cyframi koloru czarnego, o wysokości co najmniej 4cm. Tablicę należy umieścić w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości nie mniejszej niż 2m.
Na terenie budowy powinna znaleźć się również przenośna ubikacja oraz wydzielone miejsce, w którym robotnicy będą mogli spożyć posiłek a także składzik na narzędzia i ubrania robocze. Należy także przygotować miejsce do bezpiecznego magazynowania materiałów budowlanych i sprzętu. Materiały budowlane powinny być ułożone w stosy na podkładach lub paletach i odpowiednio zabezpieczone, aby nie uległy zabrudzeniu czy uszkodzeniu. Jeśli materiały budowlane będą systematycznie uzupełniane, wówczas powierzchnia placu składowego powinna być równa powierzchni użytkowej stawianego domu. Przy większej ilości składowanych materiałów i nieregularnych dostawach powierzchnia placu musi być odpowiednio większa. Jeśli mieszanka betonowa i zaprawa wykonywane będą na placu budowy, należy także przewidzieć miejsce dla ich wykonania i zgromadzić tam piasek i żwir oraz ustawić w niedalekim sąsiedztwie zamknięte pomieszczenie, do magazynowania cementu lub wapna. Trzeba też przewidzieć miejsce, w którym można będzie przygotować stal zbrojeniową. Cegły, bloczki czy pustaki, należy składować możliwie jak najbliżej budynku, aby ich transport na miejsce budowy był możliwie najłatwiejszy. Pustaki do chwili montażu powinny być składowane na paletach. Dopuszcza się składowanie pustaków bez palet na podłożu wyrównanym i odwodnionym, otworami pionowo do podłoża, na wysokość do 10 warstw. Materiały izolacyjne składowane na zewnątrz należy chronić przed deszczem i kontaktem z gruntem. Zaleca się kupować materiały budowlane w oryginalnych opakowaniach i przestrzegać warunków ich przechowywania zgodnie z zaleceniami podanymi przez producenta na opakowaniu. Ilość materiałów składowanych na dachu należy skonsultować z projektantem konstrukcji, aby nie doszło do jej przeciążenia.