Działki nietypowe

Wąska działka to kłopot lub co najmniej wyzwanie. Dobór projektu na taki teren może nastręczać pewne trudności, zwłaszcza jeśli ma się zbyt duże wymagania. Czy jest aż tak źle? Bez obaw, pracownie architektoniczne zauważają Klientów z nietypowymi działkami i systematycznie poszerzają swoją ofertę w tym segmencie rynku.

Działka nietypowa to wyzwanie dla inwestora, często duże utrudnienie, ale istnieje także druga strona medalu. Działki takie zwykle są tańsze, co otwiera dodatkowe możliwości inwestycyjne (przy wszystkich ograniczeniach działki nietypowej) i jest wystarczającym powodem by rozważyć zakup. Do działek nietypowych z pewnością zaliczamy działki wąskie, z wjazdem od południa i działki z pokaźnym spadem terenu. Oferta projektowa nie ogranicza nas do małego wyboru, jak wspomniano powyżej, architekci zauważają rynkową niszę i można spodziewać się całkiem sporego wyboru domów na tego typu działki.

Dom Kaskada II to projekt przeznaczony na działkę ze spadem. Nawiązuje on do do tradycji beskidzkiej chaty, idealnie wpisując się w górski pejzaż. W przypadku tego projektu, zazwyczaj kłopotliwy spadek działki, został wykorzystany w taki sposób by uwypuklić jej terenowe walory.

Zacznijmy jednak od liczb i przepisów, które szczególnie w przypadku działek wąskich stanowią podstawowe ograniczenie.

Od czasów nowelizacji problem wąskiej działki jest mniej uciążliwy dla inwestorów. Należy jednak pamiętać, że przytoczone poniżej rozporządzenie obowiązuje  jedynie wtedy kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi inaczej. W tym konkretnym przypadku przepisy te są nadrzędne w stosunku do nowelizacji.

Znowelizowane przepisy dopuszczają usytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, lecz nie mniejszej niż 1,5m na działce budowlanej o szerokości do 16m.

Rozporządzenie łagodzi także kwestie dotyczące dopuszczalnych minimalnych odległości od granicy działki do:

Okapów, gzymsów, balkonów lub daszków nad wejściem,

a także co do takich części budynku jak:

galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylenia lub rampy.

Odległość tych elementów od granicy działki nie może być mniejsza niż 1,5m.

Łatwiej także będzie usytuować na działce budynek gospodarczy lub garaż o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m, ponieważ przepisy zezwalają na wybudowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Projekt Jawor Bis zaprojektowano na działkę o szerokości 15,8 metra. Jedna z jego bocznych ścian nie posiada okien, co w przypadku bliskiego sąsiedztwa stanowi atut domu. Usytuowanie garażu z przodu budynku zaosczędziło bezcenne metry. Program domu i jego funkcjonalność w niczym nie ustępuje przeciętnym projektom.

Te udogodnienia nie załatwiają jednak spraw związanych z użytkowaniem domu. Warto bowiem odłożyć na chwilę przepisy i uświadomić sobie, iż odległości wyznaczone w rozporządzeniu są naprawdę niewielkie. Praktycznie powoduje to – zwłaszcza w przypadku kiedy domy na działkach sąsiednich również z nich skorzystały – niezbyt komfortowe usytuowanie domu. Nie każdy w końcu lubi by jego okna wychodziły bezpośrednio na okna sąsiada lub nieco wyższy budynek sąsiada zacieniał naszą elewację. Zatem warto rozważyć wszystkie za i przeciw nie tylko w oparciu o obowiązujące przepisy, ale i o zdrowy rozsądek. Mając w ręce wybrany projekt domu i posiadając wiedzę o zabudowie działek graniczących z naszą, łatwiej będzie o taką decyzję. Czasami tzw. „ślepa ściana” wcale nie musi być rozwiązaniem, które na siłę będziemy chcieli uniknąć. Dostateczny wybór projektów na wąskie działki powinien pomóc wybrać odpowiednie domostwo.

Projekt domu Samba II to ciekawy przykład rozwiązania problemu działki z wjazdem od południa. Kuchnia z jadalnia usytowano bowiem od frontu, a salon tuż za nimi eksponując go na taras od strony zachodniej. Większość okien umiejscowiono właśnie na zachodniej elewacji. Samba II to nowoczesny i wygodny dom, wykorzystujący nietypową działkę.

W przypadku działek z wjazdem od południa problem dotyczy samego projektu architektonicznego.  Najbardziej nasłonecznione będą bowiem pomieszczenia znajdują się od frontu budynku. W praktyce skutkuje to umiejscowieniem pokoju dziennego właśnie od strony wjazdu, a kuchni od strony ogrodowej.  Warto również wiedzieć, że wiele klasycznych projektów (czyli w których układ pomieszczeń jest odwrotny) można dostosować do potrzeb takiej działki, za pomocą adaptacji projektu.