Przed przystąpieniem do poszukiwania wymarzonej działki budowlanej, należy odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki dom chcemy wybudować, np.: parterowy czy też parterowy z użytkowym poddaszem; czy działka ma być w centrum czy też na peryferiach, no i oczywiście, czy ma być duża czy mała.
Najlepiej szukać terenu zlokalizowanego przy niezbyt ruchliwych ulicach, na pewno nie w sąsiedztwie warsztatów i hurtowni. Należy także zwrócić szczególną uwagę na: dojazd, bliskość przystanków autobusowych, przedszkoli i szkół, terenów rekreacyjnych, placówek służby zdrowia oraz sklepów spożywczych.
Ważne jest też otoczenie, czyli sąsiedztwo budynków już stojących albo tych, które są zaprojektowane w przyszłości. W tym celu należy zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego miasta lub gminy.
- Dokument ten, będący lokalnym prawem, uchwalanym przez Radę Gminy lub Urząd Miejski, jest do wglądu w każdej z ww. placówek.
W zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:
- walory architektoniczne i krajobrazowe,
- wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury,
- wymagania ochrony środowiska, zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także wymagania osób niepełnosprawnych,
- wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i dóbr kultury,
- walory ekonomiczne przestrzeni i prawo własności,
- potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa.
Plan określa również rodzaj zabudowy (mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa, usługowo-produkcyjna, przemysłowa), jak i gabaryty oraz typy budynków: wolno stojący, bliźniak czy tzw. szeregowiec. Podaje też, ile może być kondygnacji, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, kształt dachu itp.
Po przestudiowaniu planu zorientujemy się, czy działka położona jest w terenie budowlanym i czy nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej. Jeśli tak, to konserwator może postawić warunek dostosowania formy architektonicznej projektowanego budynku do istniejącej zabytkowej zabudowy, a nawet dać konkretne zalecenia, co do formy projektu, pokrycia dachu, kolorystyki domu itp.
W planie uwzględnione są wszystkie, planowane przez miasto lub gminę, inwestycje. To ważna informacja, gdyż odnosić się ona może do naszych przyszłych warunków mieszkaniowych.
Kolejnym istotnym elementem, na jaki należy zwrócić uwagę kupując działkę, jest stan lokalnych dróg. Optymalnie, jeśli jest nowa droga, której towarzyszy infrastruktura w postaci chodników, oświetlenia, kanalizacji i wytyczonych obszarów zieleni. W praktyce jednak taka droga ma dopiero powstać, a zależy to w dużej mierze od tego, na jakim gruncie się ona znajduje: miejskim czy też należącym do osoby prywatnej.
Duże znaczenie przy ocenie walorów działki ma także to, jacy ludzie mieszkają w sąsiedztwie. Z poczynionych obserwacji należy wyciągnąć wnioski odnośnie tego, czy okolica jest bezpieczna, nie słynie z napadów, włamań itp.
Sporymi atutami działki są ponadto jej walory przyrodnicze: las, przepływająca w pobliżu rzeka, zbiornik wodny, park. W przyszłości mogą bowiem pełnić rolę miejsc odpoczynku, cel rodzinnych spacerów i pikników.
Po przeprowadzeniu wstępnej analizy, koniecznie trzeba dowiedzieć się, jak załatwia się formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. A także: jak pracuje gmina, jak dba o ulice, przedszkola i szkoły. Ponadto należy się upewnić, czy działka narażona jest na hałas, różnego rodzaju zanieczyszczenia, promieniowanie elektromagnetyczne, którego źródłem są nadziemne i podziemne linie wysokiego napięcia, w jakiej odległości znajduje się najbliższa linia kolejowa, teren ćwiczeń wojskowych, zakłady przemysłowe czy wysypisko śmieci. Warto też sprawdzić, ile czasu zajmie nam w przyszłości dojazd do pracy.
Trzeba również pamiętać, że do każdej działki budowlanej powinny prowadzić dojścia i dojazdy, łączące ją z drogą publiczną. Jeśli do działki prowadzi wydzielona jezdnia, nie powinna być węższa niż 3 m. Funkcje dojazdu mogą też pełnić dojścia bez wydzielonej jezdni, o minimalnej szerokości 4,5 m.
Pamiętajmy, że kupno działki bez dostępu do ulicy to duże ryzyko! Chociaż można się starać o ustanowienie (za wynagrodzeniem) służebności przejazdu przez cudzy teren, to załatwianie takich formalności jest procesem żmudnym i uciążliwym. W tej sprawie trzeba porozumieć się z właścicielem gruntu, przez który miałaby przebiegać służebność, i niestety, jeśli nie wyrazi na to zgody, trzeba zwrócić się do biegłych sądowych w zakresie geodezji. Wprawdzie postępowanie sądowe kończy się zazwyczaj pomyślnie, to jednak może trwać nawet kilka miesięcy.
Informacji o możliwości podłączenia działki do istniejących sieci infrastuktury technicznej najlepiej szukać w miejscowym przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym, w zakładzie energetycznym lub gazowni. Tam też można się wstępnie dowiedzieć, ile będzie kosztować nas uzbrojenie docelowej działki (opłaty, projekt, wykonanie przyłącza).
Bardzo istotną sprawą jest sprawdzenie w zakładach sieciowych, czy w gruncie nie ma przewodów podziemnych, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić zabudowę. Najlepiej skonfrontować swoją mapę z mapami danego zakładu. Jeśli okaże się, że takie sieci istnieją, koniecznie trzeba się dowiedzieć, jaka jest szansa na ich przeniesienie lub usunięcie, i ile trzeba będzie za to zapłacić!
Jeżeli zakupiona działka, wbrew informacjom udzielonym przez sprzedającego, nie nadaje się do zabudowy, czyli nie ma cech, o których zapewniał sprzedający, to ma ona tzw. wadę fizyczną.
Kupujący może w takiej sytuacji skorzystać z uprawnień, jakie daje mu rękojmia. Jest to ustawowo uregulowana odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedawanej rzeczy (nieruchomości). Korzystając z przysługującego prawa rękojmi, nabywca nie nadającej się do zabudowy działki może zażądać:
- wymiany działki na inną, która będzie nadawała się do zabudowy,
- usunięcia urządzeń, które uniemożliwiają budowę,
- obniżenia ceny.
Może również odstąpić od umowy, a więc zwrócić sprzedającemu działkę, żądając zwrotu pieniędzy, co oczywiście wymaga spisania kolejnego aktu notarialnego. Sprzedający powinien pokryć wszystkie związane z tym koszty. Wybór roszczenia należy do kupującego, jednak trzeba liczyć się z tym, że spełnienie któregoś z żądań może okazać się niemożliwe (na przykład sprzedający nie dysponuje działkami zamiennymi).
Można również spróbować unieważnić umowę, gdyż została zawarta pod wpływem błędu. Gdyby nie błędne przekonanie, co do położenia np. kolektora ciepła, nabywca prawdopodobnie nie nabyłby tej działki. Stwierdzenie nieważności umowy może nastąpić w drodze postępowania sądowego, które jest długie i niestety kosztowne. Dlatego lepiej wystąpić bezpośrednio do sprzedającego z roszczeniami wynikającymi z rękojmi.
Radzimy, aby przed zakupem działki wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyska się przez to pewność, że na działce można zbudować dom. Dowiemy się też, jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Decyzję taką może uzyskać każdy zainteresowany, nawet jeśli nie jest właścicielem działki. Wnioski w tej sprawie składa się w wydziale architektury Urzędu Miejskiego lub Urzędzie Gminy na specjalnym formularzu. Do wypełnionego wniosku należy dołączyć dwa egzemplarze mapy geodezyjnej lub ewidencyjnej z oznaczeniem granic działki. Wybraną działkę warto również sprawdzić radiestezyjnie.
Doradzamy, aby tak ważny wybór, jakim jest wybór działki, dokonywany był przy pomocy osoby posiadającej stosowne uprawnienia, która w swojej praktyce zawodowej wielokrotnie zetknęła się z podobnymi sprawami.