Koszty budowy

Budowa domu ciągle pozostaje złożonym procesem, którego zaplanowanie nie przychodzi łatwo. Inwestor zdecydowany na budowę swoich własnych czterech ścian, musi przejść długą drogę formalno-prawną zanim w ogóle rozpocznie się właściwa inwestycja. Mając na uwadze koszty budowy oraz prawie zawsze ograniczone domowe budżety, normalnym wydaje się chęć poznania wszystkich nakładów pieniężnych niezbędnych do przeprowadzki na nowe miejsce. Czy jednak możliwe jest całkowite i dokładne ich wyliczenie? Czy jesteśmy w stanie przewidzieć każdą ewentualność na placu budowy? Myśląc o inwestycji szukamy konkretnych danych i zapoznajemy się ze wszystkimi aspektami budownictwa – na ile pozwala nam własne doświadczenie, wykształcenie czy predyspozycje. Godzinami ślęczymy, oglądając materiały budowlane, technologie, studiując cenniki i pytając znajomych o fachowców. Z pomocą przychodzą także biura projektowe, które podają koszt wybudowania danego projektu, wyliczając go co do złotówki! Każdy rozsądnie myślący człowiek musi zadać sobie pytanie: na jakiej podstawie zostało to wyliczone? Czy moje koszty budowy pokryją się z wyliczeniami biura?

Zasadniczo proces budowlany możemy podzielić na kilka wyraźnych etapów:

• Prace ziemne i przygotowawcze oraz fundamentowanie
• Stan surowy otwarty
• Stan surowy zamknięty
• Prace wykończeniowe

Ile wydamy na poszczególne etapy?

Najmniej zapłacimy za przygotowanie budowy, czyli wykop i położenie fundamentów – to około 10% łącznych kosztów inwestycji.
Wydatki na stan surowy otwarty (ściany, stropy) – to następne 30% kosztów.
Na wyposażenie domu w ścianki działowe, drzwi, okna, pokrycie dachu, czyli doprowadzenie do stanu surowego zamkniętego – pójdzie około 20% łącznych nakładów.
Najdroższe będą roboty wykończeniowe i instalacyjne – to 40% łącznych wydatków.

Osobną kwestią należy objąć budynek podpiwniczony. Tutaj koszty mogą wzrosnąć nawet do 20% ogólnych kosztów budowy. Trzeba bowiem liczyć się z wydatkami nieprzewidywalnymi, związanymi choćby z poziomem wód gruntowych. Osuszenie gruntu, duża pochyłość terenu to automatyczny wzrost kosztów na tym etapie. Oczywiście proporcjonalnie zmieni się w przypadku budynków podpiwniczonych udział procentowy pozostałych etapów.

Zakładając, że inwestor pozostanie przy materiałach proponowanych w projekcie, stosunkowo łatwo będzie określić koszt inwestycji w zakresie prac ziemnych, fundamentowania i doprowadzenia do stanu surowego otwartego. Potem zaczynają się „schody”. Dobór drzwi, okien, pokrycia dachu zależy od inwestora i na tym etapie mogą już pojawić się znaczne różnice w ogólnym kosztorysie. Roboty wykończeniowe i instalacyjne (jak to wynika z zestawienia przedstawionego powyżej) stanowią największy udział w kosztach budowy. Należy jednak pamiętać o zasadniczym fakcie – wybór materiałów, ich jakość, marka, rabaty u producentów, upusty u sprzedawców – powodują, że ogólne koszty budowy mogą bardzo różnić się w stosunku do naszych wstępnych wyliczeń. Ponadto mogą zdarzyć się sytuacje nieprzewidziane – jak brak wybranych materiałów (np. koniec produkcji, albo czasowa niedostępność), kiedy będziemy musieli podejmować decyzję w danej chwili, a ta może mieć wpływ na koszt całościowy.

Na koniec pozostaje taka zmienna jak rejon, w którym budowa ma być realizowana. Ceny w Warszawie różnią się od cen na Śląsku czy innych regionach kraju. Planując budowę powinniśmy mieć to na uwadze. W sytuacji modelowej, kiedy inwestor decyduje się już przed budową na konkretne materiały i kiedy ma do nich swobodny dostęp, można przyjąć, że wyliczenie kosztów będzie w miarę dokładne. Co jednak zrobić, gdy budujemy etapami, dobieramy materiały do zastanego stanu, gdy okaże się niezbędne zlecenie niektórych prac wyspecjalizowanym firmom? Takie przypadki są właściwie regułą i taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny.

Skąd zatem tak dokładne wyliczenia podawane przez firmy architektoniczne, a dotyczące kosztów budowy już pod klucz?

Takie wyliczenia opierają się na uśrednieniu wszystkich cen i przyjęciu prostego przelicznika kosztów wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej domu. Jak wykazaliśmy powyżej, koszty które rozpoczynają się od stanu surowego otwartego zależą w największym stopniu od decyzji inwestora, a łączny udział tych kosztów w całej inwestycji wynosi 60%. Zatem dokładne wyliczenie kosztów budowy prezentowanego projektu, jest mocno niedokładne i prezentowane wyniki mają jedynie charakter danych szacunkowych.

Jak w takim razie dowiedzieć się ile będzie kosztował nasz wymarzony dom? Jest kilka sposobów.

Najbardziej wiarygodnym sposobem, jest zlecenie budowy całego domu firmie budowlanej. W tym przypadku kwota umieszczona w końcowej umowie, będzie dla nas kwotą końcową inwestycji. Wszelkie błędy w wyliczeniach, nieprzewidziane sytuacje podnoszące koszty, bierze na siebie firma budowlana.

Agnieszka Opitek - Doradca Inwestycyjny w firmie Pref-Bud

Jeżeli chodzi o wycenę tradycyjnej technologii np. Porothermu i tradycyjnego fundamentu to nasz kierownik budowy robi zestawienie materiałów, robocizny i sprzętu. W takim przypadku podpisujemy umowę na wykonanie obiektu za konkretną cenę i w tym wyliczeniu musimy się bezwzględnie zmieścić – chyba że w trakcie prac, klient wprowadzi zmiany do projektu lub warunki gruntowe okażą się inne niż w dokumentacji. Wtedy obliczamy powykonawczo koszty dodatkowych prac. Takie przypadki zdarzają się niezwykle rzadko, gdyż do obliczeń końcowych wymagamy pełnej dokumentacji konstrukcyjno-budowlanej wraz z geotechniką terenu i planem zagospodarowania.
Klient dostaje od nas jedną cenę z pełnym zakresem robót. Praca jest realizowana etapowo. Inwestor musi przyjeżdżać jedynie na odbiór prac konkretnego etapu. Transport, ludzie , materiały, sprzęt , kierownik budowy, odpowiedzialność za materiały na budowie – wszystko to pozostaje na naszej głowie.
Przed podpisaniem umowy nasz kierownik robót ma obowiązek dokonać wizji lokalnej oraz przeanalizować dokumentację techniczną tak aby wychwycić ewentualne problemy z budową domu. Przede wszystkim musi ocenić czy ukształtowanie terenu nie przysporzy dodatkowych kosztów związanych z wykonaniem podbudowy. Chcemy uniknąć przykrych niespodzianek dla obu stron w trakcie prowadzenia prac.

Uważam, że błędem popełnianym przez klientów jest wybieranie wykonawcy danego etapu według cen, czyli tzw. system gospodarczy. Oszczędności wynikające z takiego prowadzenia budowy są wymierne jednakże tylko na papierze. Koszty nadzoru, poprawek, wykonania elementów robót, które można przypisać do różnych etapów prac, a których żaden wykonawca nie wycenił i nie chce wykonać, a także często mizerna jakość i brak spójnej gwarancji na cały dom spowodują w końcowym rozrachunku wyższe koszty niż pierwotnie zakładane. Należy także pamiętać o straconym czasie, nerwach i bezpieczeństwie finansowym gdy dodatkowe koszty przekroczą nasz budżet.
Końcowy koszt budowy zarówno w systemie gospodarczym jak i w przypadku kompleksowego zlecenia firmie specjalistycznej jest zbliżony. Dodatkowym atutem budowy z naszą firmą jest możliwość bezpłatnego skonsultowania swoich wyobrażeń na temat domu z doradcą inwestycyjnym , który pomoże wybrać odpowiedni projekt, dobrać materiały i technologię oraz w przybliżeniu oszacować koszty budowy. Decydując się na firmę budowlaną i system budowania warto te fakty przemyśleć i porozmawiać z Inwestorami, którzy budowali korzystając z pierwszego lub drugiego sposobu. Odpowiedź narzuci się sama...

Innym równie pewnym sposobem wyliczenia kosztów – jest zakup domu od dewelopera. W tym przypadku sprawa jest jeszcze bardziej prosta i oczywista niż w przypadku umowy z firmą budowlaną.

Kolejnym wyjściem jest, wcześniej już opisana sytuacja modelowa. Możemy sobie wyobrazić inwestora, który zaplanował szczegółowo całą inwestycję i wie już na etapie wyboru projektu jaka podłoga i jakiej firmy będzie położona w najmniejszej sypialni. Taki inwestor zakupił (lub ma już obiecane w składzie budowlanym) materiały i podpisał wstępne umowy z podwykonawcami. Wtedy koszt budowy będzie można określić z dużą dokładnością.

Zatrzymajmy się na chwilę i przeanalizujmy sprawę zmian w projektach. Najpewniejszym sposobem na ograniczenie ryzyka związanego z dodatkowymi nakładami w czasie realizacji domu, jest realizacja projektu dokładnie i zgodnie z dokumentacją techniczną. W przypadku firm budowlanych doświadczenie podpowiada, że zmiany wprowadzane do dokumentacji powodują dużą korektę w porównaniu z cenami wymienianymi w standardzie. Firmy często traktują takie zmiany jak dodatkowy luksus. Ponadto często zdarza się, że jedna zmiana pociąga za sobą cały szereg modyfikacji, których mało doświadczony w sztuce budowlanej Inwestor, może zupełnie nie przewidzieć!

Co jednak pozostaje większości inwestorom – budującym etapami i liczącym przysłowiową każdą złotówkę? Tutaj sytuacja jest o wiele bardziej skomplikowana. Wyliczenie dokładnych kosztów na etapie wyboru projektu wydaje się rzeczą karkołomną i prawie niemożliwą. Pozostają jedynie kosztorysy budowy oferowane przez firmy projektowe, których jak opisano powyżej nie można traktować dosłownie.

Sytuacja nie jest jednak beznadziejna. Niektóre firmy – w tym Studio Atrium – oferują do swoich projektów zestawienia wszystkich niezbędnych materiałów potrzebnych do budowy domu. Opierając się na takim zestawieniu, możemy – przy odrobinie czasu – dowiedzieć się jaki będzie koszt materiałów potrzebnych na budowę naszego domu.

Inwestor z Rzeszowa

Projekt wybrałem bardzo szybko. Przeglądnąłem na miejscu w biurze całą ofertę Studia Atrium i właściwie w ten dzień podjąłem decyzję o zakupie projektu.Tak się złożyło, że mieliśmy budżet na całą inwestycję. Nie robiliśmy jakiegoś specjalnego kosztorysu. Nam zależało na czasie. Stan surowy zamknięty osiągnęliśmy już po 3 miesiącach. Ten etap budowy realizowała kompleksowo firma budowlana o znanej renomie. Właściwie nic nie zmienialiśmy na placu budowy w stosunku do dokumentacji oryginalnej dlatego mniej więcej oszacowałem koszty doprowadzenia budynku do tego etapu. Było mi także łatwiej, bo to nie pierwsza budowa w moim życiu. Wykańczaniem budynku zająłem się sam. Tutaj sprawa się skomplikowała. Właściwie wszystkie założenia finansowe związane z tym etapem wzięły w łeb już w czasie konkretnych prac. Na każdym mniejszym etapie wybieraliśmy materiały sugerując się zarówno ceną jak i jakością. Każdy wybór powodował konkretne zmiany w naszym budżecie. Czasami udało się coś zaoszczędzić, by następnie przeznaczać tę nadwyżkę na inny materiał.
Uważam, że nie da się dokładnie przewidzieć kosztów budowy domu – a w szczególności wykańczania. W naszym przypadku było to około 40% całej sumy, więc jak łatwo zauważyć, duża część budżetu nie była jednak pod kontrolą. Przynajmniej w jakimś długim okresie.

Mieliśmy jakąś pewną wizję finansową przedsięwzięcia, jednak w ogólnym rozrachunku, z perspektywy czasu, wizja ta musiała ulec zmianie. Mówiąc szczerze wydaliśmy więcej niż zakładaliśmy, ale nie żałujemy. Budowaliśmy bowiem według zasady: solidnie i porządnie.

Inwestor ze Ślaska

Planując budowę domu zapoznałem się z arkuszem kalkulacyjnym dostępnym na stronie internetowej Studia Atrium. To narzędzie dało mi ogólny obraz kosztów jakie będę musiał ponieść przy budowie domu. Jako budowlańcowi, łatwiej mi było taki kosztorys „czytać” – zdawałem sobie sprawę z jego ograniczeń, ale równocześnie uświadomiłem jaką mniej więcej kwotę będę musiał przygotować. Korzystanie z kosztorysu nie ustrzegło mnie przed różnego rodzaju przeciwnościami już na samym placu budowy. Okazało się, ze działka, na której stanie mój dom jest pochyła w takim stopniu, że należało nieco skorygować fundamenty. Związało się to oczywiście z dodatkowymi kosztami, których nie sposób było przewidzieć. Całą budowę podzieliłem na etapy i jakoś tak się złożyło, że co zaoszczędziłem w jednym etapie, wydatkowałem w następnym – często z nawiązką.

Budynek powstawał pod moim nadzorem, ale wykonywała go firma budowlana. Podpisałem umowę na robociznę – materiały sam dostarczałem – i po każdym etapie następował odbiór prac. Do momentu powstania stanu surowego, całość była mniej więcej przewidywalna i bliska oszacowaniu, jednak uważam że proces wykończenia budynku zawiera najwięcej niewiadomych i pułapek, które mogą pokrzyżować plany nawet największym strategom. W moim przypadku już od początku musiałem wybierać – co wpływało oczywiście na koszty – np. okna. Miałem do wyboru plastikowe lub drewniane. W ramach oszczędności zdecydowałem się na te drugie. Podczas zakupów długo się wahałem i ostatecznie zmieniłem decyzję – zakupiłem okna drewniane. Wiązało się to oczywiście z ekstra wydatkiem.

Takie przykłady można by mnożyć w nieskończoność. Generalnie każda zmiana w stosunku do dokumentacji pierwotnej – a tych zmian trochę się zawsze zbierze – powoduje zmiany w kosztorysie. Dlatego myślę, że stworzenie kosztorysu idealnego, wyliczającego koszt budowy domu do złotówki jest nierealne i tak naprawdę niemożliwe. Chyba, że dom kupujemy u developera. Tutaj cena jest ustalona z góry. Ewentualnie możemy ustalić koszt budowy domu, jeśli zlecamy go firmie. Ale także tylko wtedy gdy umawiamy się na budowę w całości. Bowiem umowa z firmą na konkretne etapy, już wprowadza element nieprzewidywalny.

Inwestor z Bielska-Białej

Swój dom od początku budowałem systemem gospodarczym. Na początku firma budowlana stworzyła dla mnie kosztorys „budżetowy”, który szybko okazał się nieporozumieniem. Nie chciałem decydować się na zaproponowane materiały budowlane – nie odpowiadał mi ich standard. Zacząłem więc ten kosztorys modyfikować. Każda zmiana wiązała się z żmudną pracą nad kartką papieru. W końcu ją zarzuciłem, w momencie doprowadzenia do stanu surowego. Stwierdziłem, że jeżeli do tego momentu mam z tym tyle kłopotów, to co będzie gdy będę wykańczał budynek?
Samo wykończenie trwa już drugi rok. Ze względu na ograniczone fundusze, zmuszony jestem ten etap realizować „skokowo”, w przypływie gotówki. Staram się zatem stosować mini budżety na każdy taki „skok”. Nie wyobrażam sobie zaplanowania całej inwestycji za jednym razem, choć tego nie wykluczam przy bardzo dużych środkach pieniężnych.

Rozpoczynając budowę miałem pewne wyobrażenie o jej kosztach, strukturze wydatków, jednak teraz z perspektywy czasu wiem, że zupełnie nie pokryło się to z realnymi wydatkami. Myślę, że nie jest to wielką przeszkodą w samym procesie budowania. Jeśli uświadomimy sobie złożoność takiego działania, przed nami pozostaną tylko cele do realizacji. Nad pewnymi rzeczami ciężko jest zapanować, ale wcale to nie oznacza, ze nie należy ich robić. Gdybym miał jeszcze raz budować, zdecydowałbym się na takie samo podejście do przedmiotu.

PODSUMOWANIE

Kończąc nasz wywód na temat kosztów należy stwierdzić, że kosztorys budowy domu jest przedsięwzięciem złożonym i współzależnym od wielu czynników, takich jak:

• Rodzaj materiałów użytych do budowy i wykończenia domu - w tym miejscu należy również zwrócić uwagę na zmienność cen materiałów, związaną z wprowadzanymi przez producentów promocjami. Nie można również zapomnieć o upustach, które w sytuacji dużej konkurencji na rynku, są dość powszechnie stosowane przez sprzedawców.
• System budowy - zlecony jednej firmie budowlanej czy realizowany metodą gospodarczą, w którym wykonanie poszczególnych etapów budowy budowy zleca się wyspecjalizowanym fachowcom, jednocześnie wykonując wiele prac samodzielnie lub z pomocą rodziny. Budowa systemem zleconym wiąże się z wyższymi kosztami, ale w sytuacji, gdy jedna firma bierze odpowiedzialność za całość prac na budowie mamy większą gwarancję co do jakości tych prac. Z kolei budowa systemem gospodarczym pozwoli zmniejszyć budżet, będzie jednak wymagała większego zaangażowania ze strony inwestora.
• Region kraju - w zależności od tego gdzie inwestor zamierza realizować budynek, musi sobie zdawać sprawę ze zróżnicowania cen zarówno materiałów  jak i robocizny przy planowaniu wydatków.
• Charakter budynku - jest jedną ze zmiennych, która w sposób istotny różnicuje koszty budowy. Wydatki związane z realizacją budynków bogatych w detale architektoniczne, takie jak lukarny, balkony, kolumny będą na pewno wyższe niż koszty domów bardziej oszczędnych w formie. Wpływ na koszty mają również takie elementy jak ilość kondygnacji czy rodzaj dachu. Budynki podpiwniczone są droższe od niepodpiwniczonych. Koszt budowy piwnic jest trudny do oszacowania, ponieważ zależy nie tylko od wielkości piwnicy, ale również, a może przede wszystkim od takich czynników, jak rodzaju gruntu, poziom wód gruntowych czy stopień nachylenia terenu. Również geometria dachu wpływa na to z jakiego rzędu wydatkami musi się liczyc inwestor. Najtańsze są dachy dwuspadowe, z oknami połaciowymi,nieco droższe będzie wykonanie dachu wielopołaciowego, a jeżeli jest on dodatkowo wzbogacony o lukarny koszty będą jeszcze wyższe.
• Otoczenie budynku - w tym przypadku wpływ na koszty ma wielkość i sposób zagospodarowania działki, rodzaj ogrodzenia, dostęp do przyłączy mediów.

Ilość zmiennych mających wpływ na koszty budowy domu jest więc bardzo duża, można jednak wstępnie oszacować koszty opierając się na uśrednionych wartościach. I takie właśnie prezentujemy przy naszych projektach domów.

Jeżeli natomiast zależy nam na wyliczeniach, mających wiążący charakter, stanowiących ofertę handlową, konieczne będzie zamówienie kosztorysu w firmie budowlanej, której będziemy chcieli powierzyć realizację naszego wymarzonego domu.