Rządowy projekt zmian w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Istniejące dotąd uregulowania prawne w zakresie zwalczania zjawiska samowoli budowlanej dały się we znaki również naszej „klasie politycznej”, stąd też, moim zdaniem, przyjęty został przez Rząd projekt nowelizacji prawa w tym zakresie. Poniżej przytaczam omówienie planowanych zmian dotyczących kwestii „samowoli budowlanej” w Prawie budowlanym przygotowane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
16 kwietnia 2002 roku Rada Ministrów zaakceptowała przedłożony przez Ministra Infrastruktury projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przyjęła projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane wraz ze zmianami w niektórych ustawach. Projekty ustaw są dostępne na stronach internetowych UMiRM oraz GUNB (Prawo budowlane). Poniżej przedstawiamy omówienie przyjętych projektów.
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Omówienie projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw
Przedstawiony projekt zawiera propozycje regulacji podzielone na cztery podstawowe grupy przepisów:
- 1. upraszczających procedury administracyjne w procesie budowlanym;
- 2. mających na celu wprowadzenie mechanizmów dyscyplinujących organy administracji publicznej i doprecyzowanie zakresu kompetencji tychże organów;
- 3. wprowadzających obowiązkowe kontrole obiektów oddawanych do użytkowania oraz przewidujących możliwość legalizacji samowoli budowlanych;
- 4. doprecyzowujących regulacje związane z prawidłowym przebiegiem procesu budowlanego;
a także związane z powyższymi rozwiązaniami zmiany w innych aktach ustawowych.
Z punktu widzenia definicji i traktowania samowoli budowlanej istotne są zmiany proponowane w grupie trzeciej i czwartej. W projekcie międyz innymi proponuje się wprowadzenie obowiązkowych kontroli obiektów oddawanych do użytkowania (grupa 3 zmian). Obecnie organy nadzoru budowlanego dokonują kontroli budów w sposób wybiórczy z własnej inicjatywy, bądź też (najczęściej) w wyniku interwencji stron postępowania lub osób trzecich. Tym samym, sprawdzeniem jest objęta tylko część inwestycji, co w konsekwencji nie daje gwarancji zapewnienia prawidłowego przebiegu procesu budowlanego w stosunku do wszystkich inwestycji realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę. Należy zwrócić uwagę, że działania organów nadzoru budowlanego, w praktyce sprowadzają się do reagowania na przypadki naruszenia prawa podczas budowy, są to zatem działania mające na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Skuteczniejszą metodą zapewnienia prawidłowości przebiegu procesu budowlanego byłoby stworzenie systemu działań prewencyjnych, minimalizujących możliwość wystąpienia przypadków naruszenia prawa w trakcie tego procesu. W tym celu uznano za konieczne wprowadzenie systemu obowiązkowych kontroli na etapie zakończenia budowy, którymi to kontrolami objęte zostaną wszystkie obiekty budowlane realizowane na podstawie pozwolenia na budowę. Inwestor powinien mieć świadomość i pewność, że jego budowa na pewno będzie podlegała sprawdzeniu przez nadzór budowlany, przez co niemożliwym będzie „ukrycie” faktu złamania prawa. Zakłada się, że wprowadzenie systemu obowiązkowych kontroli budów pozwoli wyeliminować lub przynajmniej znacząco ograniczyć przypadki naruszania prawa w trakcie budowy, w tym zwłaszcza przepisów techniczno-budowlanych, jak również wyeliminować lub przynajmniej znacząco ograniczyć przypadki dokonywania odstępstw od warunków pozwolenia na budowę i projektu budowlanego.
Wprowadza się zatem zasadę (art. 59a oraz art. 59b ust. 1), że każdy obiekt budowlany przed oddaniem do użytkowania musi być objęty kontrolą organu nadzoru budowlanego. Celem tej kontroli jest zbadanie zgodności wykonania obiektu budowlanego z warunkami pozwolenia na budowę. Kontrola ta jest obowiązkowa i płatna. Wysokość opłat za obowiązkowe kontrole ustalana jest na podstawie wzoru zawartego w ustawie. Opłaty wnoszona będzie do budżetu państwa.
Opłata za dokonywane kontrole będzie zróżnicowana w zależności od rodzaju obiektu budowlanego, jak również ustalana w wysokości nie stanowiącej nadmiernego obciążenia inwestora, przy uwzględnieniu preferencji państwa w stosunku do różnych rodzajów budownictwa. Dlatego też proponuje się ustalenia w załączniku do ustawy odpowiedniej liczby kategorii obiektów, na które składałyby się grupy obiektów budowlanych o zbliżonej funkcji, do których przypisano zróżnicowane współczynniki mające istotny wpływ na wysokość opłaty.
Jednocześnie przewiduje się dziesięciokrotne podwyższenie wysokości opłaty w przypadku rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego bez pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy właściwego organu.
Proponuje się ponadto zmianę przepisów regulujących sprawy samowoli budowlanych, polegających na budowie obiektów budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia (art. 48). Celem wprowadzenia tych zmian jest umożliwienie odstąpienia od obowiązku orzekania nakazu bezwarunkowej rozbiórki obiektu budowlanego, samowolnie wybudowanego, który swym istnieniem nie narusza przepisów. Jednak, aby organ nadzoru budowlanego mógł zalegalizować samowolnie wzniesiony obiekt, konieczne jest przedstawienie przez inwestora dokumentów pozwalających ocenić, czy istnieje możliwość legalizacji (zaświadczenie organu gminy o zgodności obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz projekt budowlany z wszystkimi niezbędnymi uzgodnieniami), a także wniesienie opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty i sposób jej naliczania zostały uregulowane w ustawie. Jest to pięćdziesięciokrotność opłaty za przeprowadzenie obowiązkowej kontroli obiektu budowlanego oddawanego do użytkowania (instytucja obowiązkowej kontroli została wprowadzona w art. 59a – 59g).
Należy jednak podkreślić, że w projekcie ustawy nie przewiduje się automatycznej legalizacji samowoli budowlanej. Niespełnienie przez inwestora któregokolwiek z ustawowych warunków legalizacji, powoduje orzeczenie nakazu rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego lub jego części.
Projektowane zmiany – w grupie czwartej - precyzują regulacje związane z prawidłowym przebiegiem procesu budowlanego.
W związku z licznymi przypadkami ignorowania przez inwestorów nakazu wstrzymania budowy dodano nowy artykuł 50a, umożliwiający wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego w przypadkach wykonywania robót budowlanych pomimo postanowienia o ich wstrzymaniu. Zmieniono również treść artykułów 50 oraz 51, ustalając, iż w przypadku robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, pozwolenie na wznowienie wstrzymanych robót budowlanych może być wydane po spełnieniu przez inwestora określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem lub po sporządzeniu i przedłożeniu projektu budowlanego zamiennego. Ostatnia propozycja jest spełnieniem postulatów, zgłaszanych przez zainteresowane środowiska.
Ponadto, w celu uporządkowania istniejącej materii ustawowej zdefiniowano na nowo niektóre pojęcia. W projekcie wprowadzono nową definicję pojęcia „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”, która nie występowała w dotychczasowych przepisach. Ponadto z punktu 6 artykułu 3, dotyczącego definicji „budowy” usunięto pojęcie „przebudowy”, ponieważ stanowi ona jeden z rodzajów robót budowlanych, stąd też określenie to znajduje się w pkt. 7.